Liên minh Vingroup – Techcombank và sự im lặng khó hiểu từ chính quyền

Liên minh Vingroup - Techcombank
và sự im lặng khó hiểu từ chính quyền

Grand World Phú Quốc (Kiên Giang). (Hình: Vinwonder)

Sonnie Tran

Hàng nghìn nhà đầu tư đang đứng trước nguy cơ mất trắng khối tài sản ước tính lên tới hơn 30.000 tỷ đồng tại hai siêu dự án Grand World Phú Quốc (Kiên Giang) và Ocean Park Gia Lâm (Hà Nội). Những hồ sơ pháp lý do các nạn nhân cung cấp và công bố không chỉ đơn thuần phản ánh rủi ro thị trường, mà còn hé lộ những dấu hiệu của một quy trình lừa đảo có tổ chức, được vận hành trơn tru bởi một tam giác quyền lực: Chủ đầu tư Vingroup – Ngân hàng Techcombank – và sự im lặng khó hiểu của các cơ quan quản lý nhà nước.

Cú đánh tráo khái niệm tại Phú Quốc

Câu chuyện bắt đầu tại xã Gành Dầu, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, nơi dự án Grand World (GW) tọa lạc trên tổng diện tích 85,3ha. Theo các sổ đỏ số CU 861652 và CU 861653, toàn bộ diện tích này được nhà nước giao cho thuê với mục đích là đất thương mại, dịch vụ. Căn cứ theo Phụ lục số 01 của Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, loại đất này chỉ được phép sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ thương mại chứ tuyệt đối không phải là đất ở hay đất để phân lô bán nền. Thế nhưng, thực tế diễn ra tại dự án lại hoàn toàn trái ngược với quy định này.

Tập đoàn Vingroup, thông qua công ty con là New Vision, tiến hành phân lô và bán hàng loạt các sản phẩm dưới tên gọi mỹ miều như Shophouse, Boutique Hotel hay Condotel cho các nhà đầu tư cá nhân. Để lách qua khe cửa hẹp của Luật Đất Đai 2013 – vốn quy định đất thuê trả tiền hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền một lần chỉ được chuyển nhượng cả dự án chứ không được xé lẻ – chủ đầu tư đã sáng tạo ra một loại văn bản pháp lý có tên “hợp đồng mua bán công trình dịch vụ du lịch.”

Bản chất của loại hợp đồng này là bán phần “xác nhà” trên đất, trong khi quyền sử dụng đất – yếu tố quan trọng nhất bảo đảm giá trị bất động sản – lại không thể chuyển giao cho người mua. Điều này đã đẩy hàng nghìn nhà đầu tư vào thế kẹt: họ bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua một tài sản mà về mặt pháp lý, họ không bao giờ có thể sở hữu trọn vẹn quyền sử dụng đất như một bất động sản thông thường.

Nghiêm trọng hơn, dù dự án đã bán sạch từ năm 2021, nhưng đến Tháng Chín, 2023, Sở Xây Dựng tỉnh Kiên Giang vẫn ra văn bản số 2479/SXD-QLN khẳng định chưa nhận được hồ sơ pháp lý liên quan đến việc mua bán nhà của dự án này. Sự chậm trễ và mập mờ này đặt ra câu hỏi lớn về trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương trước một hoạt động giao dịch bất động sản quy mô lớn diễn ra công khai suốt nhiều năm.

Khi ngân hàng hành xử như tổ chức “tín dụng đen”

Nếu sự mập mờ về pháp lý đất đai của Vingroup là cái bẫy, thì phương thức cho vay của Techcombank chính là chiếc thòng lọng siết chặt đường lui của nhà đầu tư, với những thủ đoạn mang đậm màu sắc của hoạt động “tín dụng đen” hơn là chuẩn mực của một tổ chức tài chính uy tín.

Bản chất của sự việc nằm ở chỗ, các sản phẩm tại dự án Grand World hay Ocean Park – do vi phạm quy hoạch hoặc chưa đủ điều kiện tách thửa – hoàn toàn không đủ tư cách pháp lý để thực hiện thủ tục “đăng ký giao dịch bảo đảm” tại Sở Tài Nguyên và Môi Trường như quy định của pháp luật. Biết rõ tài sản này không thể thế chấp theo đường chính ngạch, Techcombank đã thiết lập một quy trình cho vay “ngoài luồng” đầy toan tính nhằm tước đoạt quyền được pháp luật bảo vệ của khách hàng.

Thay vì ký hợp đồng thế chấp tài sản thông thường, Techcombank buộc người vay phải ký vào một văn bản có tên “hợp đồng ủy quyền toàn phần” cho Công Ty Quản Lý Tài Sản Sao Thủy – một đơn vị được giới thạo tin chỉ mặt đặt tên là “sân sau” chuyên xử lý nợ của chính ngân hàng này. Điều khoản của bản hợp đồng ủy quyền này hà khắc đến mức khó tin: khách hàng phải trao toàn bộ quyền định đoạt tài sản, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và tự ý bán lại cho bên thứ ba cho công ty Sao Thủy ngay khi có dấu hiệu chậm trả nợ.

Đây chính xác là mô hình “siết nợ không qua xét xử” mà các tổ chức tín dụng đen, mafia tài chính thường áp dụng: ép con nợ ký giấy bán nhà/xe khống trước khi giao tiền, để khi cần là có thể ngang nhiên đến tịch thu tài sản mà không cần thông qua bất kỳ phán quyết nào của tòa án hay cơ quan thi hành án dân sự. Bằng cách này, Techcombank và Sao Thủy tự cho mình cái quyền đứng trên pháp luật, tước bỏ quyền tự bào chữa và quyền được xét xử công bằng của người dân khi có tranh chấp xảy ra.

Sự tàn nhẫn của “chiêu bài” này nằm ở thời điểm Techcombank tung ra yêu sách. Ngân hàng chỉ đưa ra điều kiện bắt buộc ký ủy quyền cho Sao Thủy sau khi khách hàng đã trót đóng 30-40% giá trị hợp đồng (tiền đặt cọc) cho Vingroup. Lúc này, nhà đầu tư rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”: nếu không chịu ký vào bản hợp đồng nô lệ với Sao Thủy thì không được giải ngân, đồng nghĩa với việc vi phạm tiến độ thanh toán và mất trắng số tiền cọc hàng tỷ đồng cho chủ đầu tư. Chính tâm lý sợ mất cọc đã biến hàng nghìn khách hàng trở thành nạn nhân, buộc phải chấp nhận đặt bút ký vào văn bản trao quyền sinh sát tài sản của mình cho nhóm lợi ích Techcombank – Sao Thủy.

Mức độ thao túng của liên minh này còn thể hiện sự coi thường pháp luật đỉnh điểm qua vụ việc phát hành trái phiếu của Công Ty Thiên An. Dù dự án Grand World đã được Techcombank “xẻ thịt” cho vay đối với từng khách hàng cá nhân từ năm 2021, nhưng đến Tháng Mười, 2023, chính dự án này lại tiếp tục được sử dụng làm tài sản bảo đảm để Thiên An phát hành hai lô trái phiếu trị giá hơn 2,146 tỷ đồng. Việc một tài sản được mang ra thế chấp hai lần – vừa để cho dân vay, vừa để cho doanh nghiệp sân sau phát hành trái phiếu – là dấu hiệu rõ ràng của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, biến hệ thống ngân hàng trở thành công cụ rửa tiền và trục lợi trên rủi ro của người gửi tiền và nhà đầu tư.

Không chỉ tại Phú Quốc, mô hình “lách luật” tương tự cũng xuất hiện tại đại đô thị Ocean Park Gia Lâm, Hà Nội. Tại đây, 14 lô đất được quy hoạch là “đất công cộng thành phố” (ký hiệu CCTP) – vốn dành để xây dựng công viên, vườn hoa hay công trình phục vụ lợi ích chung – đã bị biến hóa thành 1.226 căn nhà phố và biệt thự thương mại để bán thu lợi.

Ocean Park Gia Lâm (Hà Nội). (Hình: Vinhomes.vn)

Sai phạm này trở nên nghiêm trọng hơn với sự tiếp tay của cơ quan quản lý. Ngày 14 Tháng Mười Hai, 2023, Sở Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư tại đây. Tuy nhiên, các giấy chứng nhận này chứa đựng một nội dung chưa từng có tiền lệ và vi phạm Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014: chỉ công nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà không công nhận quyền sử dụng đất gắn liền.

Việc cấp một cuốn “sổ đỏ” nhưng không có đất đã tạo ra một cơn chấn động về mặt pháp lý. Ngay sau đó, nhận thấy sai phạm không thể che giấu, Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Hà Nội phải ra các văn bản số 2044 và 2115 vào đầu năm 2024 để thông báo thu hồi toàn bộ 1.226 giấy chứng nhận đã cấp. Hành động “tiền hậu bất nhất” này của Sở Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội không chỉ đẩy hơn một nghìn nhà đầu tư vào nguy cơ mất trắng tài sản, mà còn cho thấy sự lúng túng, thậm chí là dấu hiệu thông đồng để hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư trong một khoảng thời gian ngắn.

Sự im lặng đáng sợ của chính quyền và trách nhiệm bị bỏ ngỏ

Xuyên suốt các vụ việc từ Nam ra Bắc, vai trò của chính quyền địa phương hiện lên một cách mờ nhạt và đầy mâu thuẫn. Tại Kiên Giang, khi người dân khởi kiện ra Tòa Án Nhân Dân Thành Phố Phú Quốc, phiên tòa phải hoãn nhiều lần để chờ ý kiến của UBND tỉnh về việc có cho phép tách thửa hay không. Tuy nhiên, thay vì đưa ra câu trả lời dứt khoát dựa trên quy định pháp luật, UBND tỉnh Kiên Giang lại ban hành văn bản đẩy trách nhiệm ngược lại cho tòa án. Sự đùn đẩy trách nhiệm này, cộng với những phát ngôn khẳng định “vướng mắc cơ chế” của Chủ Tịch Lâm Minh Thành trước đó, cho thấy một sự bao che kéo dài, dung túng cho sai phạm tồn tại thay vì xử lý triệt để.

Tương tự tại Hà Nội, trách nhiệm của UBND Thành phố và cá nhân ông Chủ Tịch Trần Sỹ Thanh cũng cần được làm rõ khi để xảy ra tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất công cộng trái phép quy mô lớn ngay giữa thủ đô, dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng là việc phải thu hồi hàng loạt sổ đỏ đã cấp.

Vụ việc tại Grand World và Ocean Park không còn là những tranh chấp dân sự đơn lẻ. Đây là hồi chuông báo động về một lỗ hổng quản lý khổng lồ, nơi quyền lợi của hàng nghìn người dân bị xâm phạm bởi sự bắt tay giữa dòng vốn ngân hàng, tham vọng của chủ đầu tư và sự cấu kết của chính quyền. Nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan điều tra cấp cao để làm rõ dòng tiền và trách nhiệm của từng cá nhân, tổ chức liên quan, hệ lụy từ “bom nợ” hàng chục nghìn tỷ đồng này sẽ để lại những vết sẹo khó lành cho thị trường bất động sản và niềm tin của xã hội.

Sonnie Tran